ENTREVISTA

ENTREVISTA // JOSEPH FURST » As lições da requalificação de Wynwood Empreendedor norte-americano mostra como transformou um bairro degradado numa área urbana das mais valorizadas

Rosália Vasconcelos
rosalia.vasconcelos@diariodepernambuco.com.br

Publicação: 07/10/2017 03:00

Como financiar a requalificação de áreas urbanas degradadas é hoje um dos grandes questionamentos dos governos das cidades do mundo todo. A parceria com a iniciativa privada quase sempre é a única forma de dar uso a esses espaços, mas precisa de uma mediação incisiva do poder público para que os projetos urbanísticos não se distanciem do interesse da população. No bairro de Wynwood, em Miami (EUA), foram os empresários que voltaram o olhar para essa zona sem uso comercial ou residencial. E foi deles o desejo de transformar um grande vazio urbano formado de blocos de concreto, caixas de papelão e containers em um dos locais mais vivos da Flórida. Um dos responsáveis pelo projeto de Wynwood foi o cientista político, economista e empreendedor Joseph Furst, que esteve no Recife recentemente para participar do seminário “Inovação na Revitalização Urbana: Miami e Recife”. Durante a palestra, que aconteceu no auditório da Interne Educação, na Ilha do Leite, ele explicou como foi possível trazer vida ao bairro de Wynwood com esforços majoritários dos empresários, em pouco mais de dez anos. Conhecido como “design district”, esse bairro de Miami esteve em estado de degradação até o fim dos anos 1990 e hoje se transformou numa região famosa por seus murais de grafite, galerias de arte, badalada vida noturna, além da valorização imobiliária e crescimento econômico que favoreceu empreendedores locais. Joseph diz que o momento agora é de investir em residências para promover o uso misto da área. O empresário aproveitou a vinda ao Brasil para fazer visitas técnicas a regiões como o Bairro do Recife e o Alto da Sé de Olinda.

Como surgiu a ideia de desenvolver um projeto urbanístico em Wynwood a partir da iniciativa privada?
Wynwood foi construída nos anos 1950 e 1960 para abrigar oficinas, fábricas, prédios industriais. Posteriormente, foi usado como depósito. Em 2005, 25% do bairro estavam vagos. Não havia uso comercial ou residencial, não tinha nada de interessante e ninguém queria estar ali porque era um local perigoso. Só tinha container, caixa de papelão e blocos de concreto que não tinham necessidade de preservação, por exemplo. O preço do metro quadrado era muito baixo. Foi quando um grupo de empresários resolveu transformar o espaço para explorar comercialmente. Nós estávamos tentando descobrir para que Wynwood serviria. A primeira proposta foi encontrar novas oportunidades e trazer nova vida para a área.

Foi quando surgiu o Wynwood Walls?
O marco desse projeto são os muros. Depois, os prédios foram pintados. Quando trouxemos arte de rua, a linguagem mudou. Mas no início de Wynwood, não éramos uma grande instituição mas tínhamos criatividade e muitas ideias. Resolvemos dar um tratamento artístico, trazer uma melhoria criativa para gerar valor e, a partir desse valor, gerar demanda. Em 2009, foi convidado um grupo renomado de grafiteiros para criar uma galeria de arte a céu aberto, o que ficou conhecido com Wynwood Walls.

Então houve um projeto urbanístico específico para esse bairro?
Esse projeto foi muito transformador, mas na época não tivemos dimensão do que ele traria para a cidade. Após os muros, os prédios foram grafitados. Hoje, o distrito é um polo gastronômico e de eventos de arte de rua. Hoje é uma experiência urbana fantástica andar nas ruas de Wynwood, que tem a melhor coleção de grafitagem do mundo. A maioria das experiências em Wynwood é de graça. Ainda temos lojas de diferentes produtos no bairro. No último ano, criamos o distrito de café de Wynwood e inauguramos mais de 30 restaurantes. São os negócios e as empresas que solidificam o bairro. Grafitagem permite que as pessoas façam um safari de arte. E as pessoas querem chegar a Wynwood de bicicleta, o que é possível. Sete mil visitantes passam pelas galerias de sexta a domingo.

O bairro não foi repensado por urbanistas e arquitetos. Você é cientista político, economista e empresário, por exemplo. Como foi esse trabalho?
Esse bairro foi reconstruído por empreendedores e startups. Eu, particularmente, adoro políticas de zoneamento. É algo que eu estudei por muitos anos. Mas quando fazemos planejamento de um bairro, nós contratamos planejadores e urbanistas. Nós acreditamos que eles são úteis para aquilo que nós fazemos. Então, como proprietários, nós utilizamos a especialidade deles para construir os planos. E tentamos estudar os melhores exemplos do mundo de bairros e locais que gostamos e de quais elementos que os fazem aquilo que são para tentarmos incorporá-los no nosso planejamento.

E o que vocês têm descoberto? Como transformar um bairro degradado em um espaço cultural?
Todo bom bairro precisa de um espaço aberto para que as pessoas se congreguem. Os bairros são únicos. As pessoas que os conhecem melhor são aquelas que moram e vivem lá. Cada bairro precisa ser autêntico e independente. O valor vem do solo, da experiência dos imóveis com a escala humana. E sempre quisemos criar uma experiência de pedestre, que ele se sinta confortável. É preciso também tornar as ruas limpas e as pessoas precisam se sentir muito seguras. Isso é fundamental para revitalizar um local degradado. Depois, é preciso criar regulamentação em cima da identificação que as pessoas terão com aquele lugar.

O maior problema das cidades brasileiras é como fazer a requalificação, sobretudo de áreas degradadas, com o orçamento apertado. No caso dos EUA, vocês contaram com o poder público para fazer essa requalificação em Wynwood?
Os governos no mundo inteiro sempre têm pouco dinheiro para infraestrutura, para trânsito, esse tipo de coisa. É muito difícil encontrar uma cidade que seja pró-ativa em termos de financiamento para esse tipo de coisa. Tipicamente, eles ficam atrás do crescimento populacional. Para nós, do investimento do setor privado, as melhorias e a infraestrutura são parte do nosso planejamento. Precisam de atualizações, melhorias elétricas, esgoto, etc. E como um distrito que está em melhorias, nós temos um comitê de gestão que faz um lobby muito forte com a cidade e com as instituições que têm relação com a energia, com o lixo, para que a gente consiga os serviços para o bairro.

E usaram recursos próprios?
Nos Estados Unidos, nós fazemos as coisas diferentes de como são feitas aqui. Os proprietários se juntam e trabalham como uma unidade. Criamos um imposto adicional àqueles que já são pagos, uma taxa adicional que é reinvestida em Wynwood. Mas é uma fração muito pequena de impostos. Nós pagamos os impostos para o governo, para a prefeitura, para os condados onde estão os imóveis. E os dólares que são alocados voltam paras as melhorias no distrito. É cerca de um trinta avos do imposto total pago ao governo. A prefeitura recebe o que receberia normalmente. Não é incorporado ao imposto normal. É um imposto à parte. Não faz diferença. Nós também estabelecemos um conselho para criar projetos únicos e melhorias de negócios para gerar as políticas necessárias. Porque temos um conselho da cidade que é muito complicado. A briga é muito grande para decidir o uso dos recursos públicos. Assim, com essa taxa adicional, cada dólar recebido vai para nosso distrito. Ajudamos a facilitar a construção do distrito gerando receita.

Como os empresários lucram com esse projeto?
Para nós, o valor dos imóveis subiu bastante. Mas a gente não vende imóveis. O bairro todo tem 500 propriedades e nós somos proprietários de 13% delas. De todas as propriedades que nós temos, nós só vendemos uma. E essa claro que criou um lucro para nós. Mas nossa esperança é que, ao melhorar a renda do bairro, gere valor e demanda. Para isso, todos os empreendedores precisam sempre estar dialogando. E não gastamos nada com marketing. O impacto das redes sociais é tremendo. Tentamos atrair pessoas interessantes que vão espalhar o que viram no bairro.

Os urbanistas do mundo todo propagam que um bairro ideal é aquele de uso misto, com residências e comércios funcionando em harmonia. Mas Wynwood ainda é extremamente comercial e turístico. Há projetos para investir em moradias?
Ele é comercial e não residencial porque o zoneamento não permitia ter moradias. Mas com um novo código de zoneamento e planejamento que criamos, nós estamos incentivando as residências. E há mais de mil apartamentos sendo construídos agora.

Quais as dificuldades para as pessoas se apropriarem de Wynwood enquanto bairro para moradia?
Não existe necessariamente uma dificuldade. Tudo é novo, está tudo entregue, mas nossa expectativa é que as pessoas estão empolgadas para ir morar lá. Há muita demanda, as pessoas querem residir naquele bairro.

Quais os projetos urbanísticos para o futuro?
Wynwood ainda tem muito o que ser feito em termos de projetos. Estamos investindo em dois novos mercados na Flórida mas não em Miami, para fazer algo similar ao que fizemos em Wynwood. Nós queremos limitar a altura dos prédios em apenas oito andares. Caso o construtor construa entre cinco e oito andares pagaria um bônus que seria reinvestido em benefícios públicos.

Por que investir em arte urbana?
Eu acho que arte e cultura são os principais motores. As experiências, as mudanças populacionais, da forma como o universo funciona agora com a internet, o acesso às commodities. E a arte é algo que é muito difícil de se replicar online. Uma experiência em vídeo não é o mesmo que uma experiência ao vivo, pessoal. Então, agora, eu não devia dizer isso para você mas nosso governo parece estar desincentivando e desfinanciando os programas anteriores. Acho que tem algumas cidades e locais dos EUA onde a arte e a cultura são mais relevantes, uma vez que as pessoas estão buscando esse tipo de experiência.