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Fiador: você precisa confiar Comum nas transações de aluguéis de imóveis, fiança apresenta mais riscos do que aparenta, por comprometer bens penhoráveis do avalista

Débora Eloy
Especial para o Diario
debora.eloy@diariodepernambuco.com.br

Publicação: 14/01/2017 03:00

A forma mais comum de alugar um imóvel ou adquirir um empréstimo no banco é através de um fiador. O interessado na casa ou no valor em dinheiro deve apresentar alguém que assuma a responsabilidade, diante do proprietário, caso haja atrasos ou avarias. Várias pessoas que assinam o contrato de fiador, por vezes, não sabem ao certo o risco que estão assumindo. “Fiança é um contrato que vai garantir que a dívida de um terceiro seja paga pelo responsável que consta no contrato”, afirma o especialista em direito empresarial e contratos do escritório Queiroz Cavalcanti Leonardo Maciel.

Mas não existe só esse tipo de modalidade de garantia locatícia. De acordo com a lei 8.245/91, no artigo 36, há também caução, seguro de fiança locatícia e quotas de fundo de investimento. Porém, a fiança é, sem dúvida, a modalidade mais utilizada já que é a mais acessível e a menos dispendiosa principalmente para o locatário.

É importante destacar que esta prática é uma garantia pessoal e dessa forma o que garante o cumprimento das obrigações é a universalidade de bens penhoráveis do fiador e não apenas um determinado bem como ocorre com as garantias reais. “Na fiança não há obrigação, há responsabilidade. Por isso é comum que o locatário peça o contracheque do responsável para provar que ele tem condições de arcar com a dívida caso o locatário fique inadimplente”, esclarece a professora de direito do Centro Universitário Guararapes e advogada Alessandra Bahia.

Fiança é uma garantia pessoal transformada em contrato, diferente do penhor ou hipoteca, onde são colocados bens materiais como garantia, o fiador é apenas obrigado a pagar caso não haja pagamento do devedor.

Existem riscos financeiros e jurídicos que envolvem ser fiador, como, por exemplo, precisar pagar o aluguel atrasado ou em casos mais extremos ter seu próprio imóvel penhorado. Quando é assumido este papel em um contrato locatício não possível alegar impenhorabilidade dos bens, até mesmo quando o fiador possui um único imóvel residencial da entidade familiar. “Penhorar um recurso de família é algo que não é aceito na maioria dos contratos, porém, no caso da locação esse seguro é quebrado. Caso o devedor não pague a dívida do imóvel, o fiador pode perder suas posses, inclusive as familiares”, revela

Leonardo. “Mas isso é exclusivo do contrato de locação, se o fiador é responsável por uma dívida junto a um banco, seus bens famíliares estarão seguros”, afirma o também advogado do direito imobiliário e contratual Frederico Duarte.

Caso o fiador queira exonerar-se do encargo basta notificar a intenção ao credor, mas isso não ocorre de forma imediata. “É preciso permanecer mais 60 dias, após esse prazo a fiança se encerra”, afirma Leonardo. Dessa maneira, o locador precisa notificar o proprietário a apresentar nova garantia, podendo perder o imóvel se isso não ocorrer.

É preciso ficar atento às cláusulas do contrato para saber como proceder caso o devedor atrase alguma mensalidade, tendo como exemplo o aluguel de um imóvel. “O fiador pode exigir que a cobrança seja feita primeiro ao locatário e depois a ele. É o chamado Benefício de Ordem. Porém, não é isso que acontece na prática”, revela Maciel. O locador costuma acionar o devedor e o fiador ao mesmo tempo.

Mas não é só o Benefício de Ordem que pode não ser cumprido, todas as partes precisam ficar atentas aos outros benefícios que podem ser retirados do acordo. “Existe também a divisão e a exoneração. No primeiro, quando há mais de um fiador, a dívida pode ser cobrada de cada um integralmente. No segundo, o responsável não pode pedir a exoneração da função permanecendo como fiador até o fim do contrato”, esclarece Duarte.